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【コラム】投資用マンションの売却は、タイミングがすべて!

投資用マンションを売却するベストなタイミングを見極めるポイントを紹介します。

時勢の流れをよく読む

不動産の価値は、市場の変動はもちろんですが、時勢の流れによっても変わってきます。不動産業界の市況であれば、例えば中古住宅の場合、中古マンションの価格はここ数年安定した状態が続いており、大きな上限は見られないようです。

しかし新築マンションの価格は上がり続けており、2010年以降下がっていません。

かといって新築マンションがどんどん増えているかというとそうではなく、増えすぎることによって値崩れを起こすことを防ぐため、増えすぎないように調整しているのです。これには、政府が中古物件の購入を推奨するような政策をとっている背景も影響しています。

これまでの日本は、新築がもっともよいと認識している傾向にあったようですが、今は「よいものを作り、長く住む」ことがよいとされる傾向にあります。

また、東京オリンピックの開催の影響も大きいようです。

東京オリンピックの開催までは、不動産価値が高い状態が続くといわれています。特に、東京オリンピックが開催される直前の2019年前半は売り時としてもっともよいタイミングだとされており、これには2019年の10月に消費税が10%に上がることも関係しています。

不動産の購入にも当然消費税がかかりますから、税率が上がる前に大きな買い物をしておきたいという心理は理解できますね。

購入後5年以下の売却は、かかる税金に注意

不動産を売却したお金は「譲渡所得」として区分されるのをご存知でしょうか。譲渡所得にももちろん所得税がかかります。また譲渡所得に対する所得税や、物件を購入した後の住民税については購入後5年以下と5年以上によって税率が異なります。

購入後5年以下の場合、譲渡所得に対する所得税が30%であるのに対し、5年を超えた後の所得税は15%と半分になるのです。

住民税においても、購入後5年未満の場合は9%、5年以降は5%と大きな差がありますので、物件購入後5年以内に売却するとなると、かなり税率が高くなってしまうことは覚えておきましょう。

しかし、物件が居住用の場合、「3000万円の特別控除」という減税措置の対象となりますので、実は5年以内に売却しても譲渡所得における所得税がかからないケースもままあります。

投資用物件の場合は、この減税措置は適用されませんので、この点も覚えておいてくださいね。税率だけを考えると購入後5年以上経ってからの売却が望ましいですが、物件購入後年数が経過すればするほど、築年数が長くなることも事実です。

築年数が浅いほうが物件は売れやすいので、このバランスをいかに上手く取るかは売却において重要なポイントだといえます。

浅築マンションは高く売れる

ある意味当然だといえるかもしれませんが、不動産物件は築浅のほうが高く売却できます。例えば中古マンションを売却する場合、築20年ごろまでは少しずつ価格が下がっていき、20年を超えると一気に寝落ちするのだそうです。

これが東京になると、築15年を過ぎたあたりから一気に値下がりしてしまうそうなので、もしマンションの売却を検討しているのであれば、築15年以内を目指すのが理想だといえます。

対して戸建ての場合、値落ちの波はゆるやかだといわれていますが、やはり築年数が長くなるごとに値が下がっていくのは同じです。

マンションほどの開きはないものの、築16年から20年の間に寝落ちの幅が大きくなるといわれていますので、できればその前に売却してしまうほうが高く売れるといえるでしょう。

先にご紹介した譲渡所得による所得税などと絡めると、築5年以上から15年以内の間に売却できれば、もっとも利益が大きくできるかもしれません。

時期によって金額が変動する

賃貸物件も動揺ですが、不動産物件の売却においても、1年の間に価格の変動が発生します。やはり引越しの多い2月から3月の間は高値でも売れやすい時期となり、転居の機会が少なくなる4月から8月の間は売れにくいです。

3月の引越しシーズンの次に売れやすい時期は、9月だといわれています。

不動産の売却準備は、最低でも数ヶ月かかるといわれていますので、3月の売却を検討しているのであれば前年の秋から冬の間に準備に入り、9月の売却を希望するならば春先から準備を始めることが望ましいです。

売却後の住まいなどの兼ね合いでなかなか時期を合わせることができない場合もあると思いますが、繁忙期と閑散期の価格には大きな差が出る場合も多いので、できるだけ時期を合わせて売却準備を始めることをおすすめします。

ただし、物件の売却と合わせて住み替え購入する場合は、購入する物件も高値になっているということですので、こちらもバランスの取り方が大切だといえるでしょう。

住宅ローンの兼ね合い

売却を検討している物件の住宅ローンがまだ残っている場合、売却金額で住宅ローンを完済できなくては困ってしまいます。

では、住宅ローンをどの程度返済した上で売却するのが適切なのでしょうか。

もちろん、住宅ローンが完済しているのであれば多少値下がりしていてもマイナスになることはないので、気軽に売りに出すことができます。

住宅ローン完済前の場合、売却金額で住宅ローンをどの程度補填できるかをしっかり計算した上で売りに出さなければなりません。

住宅ローンの残債よりも売却金額が低い場合、貯蓄で住宅ローンを完済するなどの対応ができない場合は住宅を売却することができない契約になっている住宅ローンもあるので、この点も注意が必要です。

また、住まいの買い替えを検討している場合、住宅ローンが残っていると次の住宅ローンを組むことが難しいので、リスクがとても大きいです。

物件の売却を検討する際には、できるだけ住宅ローンを完済してから行なうこと、そうでない場合は譲渡所得で住宅ローンを完済できる状態から売りに出すようにしましょう。

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