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⑥買い替える

このページでは、不動産投資家向けにマンション売却→買い替えについて調べています。

マンション売却と買い替え

不動産投資目的でマンションを購入し、運営しながら利益を上げている人は、数多くいます。
さらなるステージを目指す場合、より好立地・高収益な物件への買い替えを検討することもあるでしょう。
とは言え、不動産投資にはリスクもあります。安全な買い替えを実現するためには、どうすれば良いのでしょうか。

投資目的の買い替えなら売却先行が手堅い

不動産投資用のマンションを売却し、より良い物件に乗り換えようとする場合、「まず売ってから買うか(売却先行)」、「まず買ってから売るか(購入先行)」という、ふたつの選択肢があります。
それぞれのメリット・デメリットは以下の通り。

メリット デメリット
売却先行

★売却金額を、次の購入資金に充てられる。
★売却を急がなくてよいため、じっくりと販促が行える。
★必要以上に価格を下げる必要がない。
★売却が思うように進まない場合、計画をリセットすることも可能。

★好条件の購入物件を逃す可能性がある。
購入先行 ★新たな投資物件をじっくりと探せる。

★売却が思うように捗らないと、負債を抱える時期が長引く。
★利益回収できない時期が、長引く可能性有。

住居用マンション買い替えの場合「売却先行だと、最悪の場合住むところがなくなる(仮住まいを探さなくてはならない)」という心配があります。
そのための経費も嵩むため、必ずしもおすすめの方法とは言い切れません。

しかし不動産投資目的の場合、売却先行の方がおすすめ。
上記を見ても、リスク回避に有利な条件が揃っているのがわかりますよね。

購入を先行すると二重負債の発生や、収益ストップといった結果を招きかねません。
焦って売却を急いだ結果「不本意な価格で引き渡さざるを得ない」というケースに発展しかねないのです。

それでも「すぐ購入したい」物件がある場合

とりあえず購入を先行するなら、以下の方法を駆使することも考えられます。

(1)買替の特約を付けて購入…
旧マンションの、一定期間内の売却成立を前提とした購入契約を結ぶ。期間内に売却できなかった場合、契約を白紙にできる特約を付ける。

(2)全額支払いに猶予をもらう…
手付金の支払い後、引き渡しまでの期間を通常より長く希望することで、旧マンション売却のための時間を稼ぐ。

しかし(1)を了承してくれる売主はあまりいませんし、(2)にもリスクが伴います。

資金を鑑みながらベストな選択を

マンション買い替えの理想は、売買の同時進行です。
買いたい時に買い、売りたいタイミングで売れれば、損もありません。
しかし現実的には、思い通りに事が運ばないケースが多くなっています。

ここで振り返るべきなのは、当初の目的。
もともと投資なのですから、リスクが伴うのは当然ですし、多少の浮き沈みを経験するのも、醍醐味のひとつです。

リスクとリターン、そして現在の資金を冷静に計算し、手堅く売却先行にするか、購入先行で賭けに出るのかは、あなたの判断にかかっています。
「駅近で周辺環境も良いマンションだから、いま買っておくべきだ」と思うなら、購入先行もひとつの選択。
本当に読みが当たっていれば、売却期間に生まれた損失も、いずれ回収できるでしょう。

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