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【査定のポイント】一棟マンション編

このページでは、一棟マンションを高く売却するためのポイントについて調査しています。

一棟マンションを高く売却するためのポイント

不動産投資としてマンションの一室を購入し、経営している人は数多くいますが、中にはマンション一棟に投資し、不労収入を得ている人もいます。
順調に回れば、それだけ収入も増えますので「さらなる展開を目指し」、既存の一棟マンションを売却するということも、ありえます。
その金額は億単位となってきますから、非常に大きな取引です。
なるべく高く売却し、ネクストステップのために活かす資金とするには、どうすれば良いのでしょうか?

おすすめ優良業者2社を徹底比較

一棟マンションの売却にあたり、「大手なら安心」と思う人も少なくありませんが、大手か否かよりも「一棟マンションの売却に強いかどうか」が不動産会社選びの大きなポイントとなります。

こちらでは、一棟マンションの売却においておすすめの不動産会社、「SGSインベストメント」と「三井不動産リアルティ」の2社を比較しながらご紹介します。

SGSインベストメント(中小)

SGSインベストメントキャプチャ

大手不動産会社ではないが、一棟マンションのビア客に力を入れている点が特徴。大手不動産サイトへの掲載も可能なので、広い範囲に売却を周知できる。

一棟マンションのメリットを熟知した上で最適な売却方法を提案してくれるので、短期間で希望金額での売却が可能となりやすい。一棟マンションの売却に取引を絞っている人におすすめ。

三井不動産リアルティ(大手)

三井不動産リアルティキャプチャ

個人から法人、外国人向けの仲介まで幅広い事業を展開している。

仲介だけでなく相続や駐車場の運営などもサポートしている点が特徴。売却だけでなく賃貸の仲介や不動産やそれにまつわる保険のコンサルティングなども行っているため、幅広く物件を運用したい人、物件を探している人におすすめ。

地価をチェックして高く売る

分譲で部屋ごとに売り出している場合もそうですが、一棟マンションの場合はなおさら、土地の価格にマンションの価値が左右されます。

東京オリンピックなどの時は土地が上がりやすいというのは当たり前ですが、土地の価格というのは相場こそありますが、時期や流行りや様々な要因で値段が変動します。

相場だからといって、土地の値段を一定にする会社は要注意です。時期によって値段は変わるものですから、時期に合わせて適正な値段設定をする会社を選んだ方がいいです。

最低限投資資金を回収する

自分の中でこの価格では売りたいという価格を設定しておいたほうが良いです。

自分がマンションを買った時にいくらで買ったのか、賃貸で出していた期間でどのくらいの資金を回収できたのかを計算しましょう。その上で売りに出す価格の最低レベルを考えてみるのも良いです。

例えば1億円で購入したもので、賃貸で4,000万円回収できたとしたら、最低6,000万円で売りに出したいと価格を設定しておいて、初めは7,000万円から売りに出して、止むを得ず値下げをするなら1,000万円までとしておけば、赤字にはなりません。

より良いパートナー選びがカギ

マンション売却の流れは、一室の場合でも、一棟の場合でも同じです。
まず一括査定サイトの利用や、自身の依頼で複数の不動産会社にマンションの査定を依頼し、大体の相場を知ります。

その後、本格的なパートナー(媒介契約を結ぶ不動産会社)選びに入り、契約を締結。
彼らの尽力で購入者が決まれば、見事売却が成立と言うことになります。

しかし先述の通り、一棟マンション売買は金額が大きい分、不動産会社にもある程度の専門性が求められることとなります。
契約を結ぶパートナーを選ぶ際は、以下のポイントを厳しくチェックするようにして下さい。

マンション一棟物件の取り扱い経験は豊富か

一棟マンションの場合、居住目的で売買に関わる人は、ほぼ皆無。
対して一室の場合、購入者の目的は居住にあることも…。
つまり一棟マンションと区分マンションでは、購入者層が大きく異なるのです。

「マンションの売買契約に関しては実績が豊富です」と語る不動産会社でも、一棟マンション購入の見込みがある顧客を、充分に掴んでいないようでは問題。
このような会社に、販売を任せたくはありませんよね。

契約の際は一棟物件の取り扱い実績がどのぐらいあるのか、過去数年のデータ提示を求めながら、きちんと確認して下さい。

担当者の手腕や販促活動も確認

担当者に一棟物件の取り扱い経験があるか否かも、重要なポイントです。
専門的な知識がどの程度あるかを確認すると同時に、「購入者を見つけるための独自ネットワークの有無」や、販促活動の内容についても、しっかりとした説明を求めましょう。

売却期間中に注意したいこと

一棟マンションを売却する場合「できるだけ高く」と考えるのは、人情です。
しかし購入者を納得させる条件が揃っていなければ、売れ残ってしまう可能性も…。
不動産会社と相談しながら、相場も鑑みつつ、適正価格を考えることが大切です。

また売却期間中にマンションの価値を下げないよう、以下の点に留意していく必要もあります。

■稼働率を下げない…
購入希望者に「入居希望者が絶えない、利回りの良い物件だな」と思わせることは、大切です。
現状もし空室が目立つ場合は、多少イレギュラーな契約を駆使してでも、稼働率を高めておくようにしましょう。

■美観を保つ…
室内設備やセキュリティの充実したマンションはそれだけで魅力的ですが、売却前に「一棟まるごとリフォーム」というわけにも、いきません。
ただし外壁の美観だけは、改めて整備しておきたいもの。
汚れが目立つ場合、せめて洗浄だけでも業者へ依頼するようにして下さい。
また敷地内の植栽やエントランス、そして共有部分などの美観が損なわれている場合は、全力で対処を。
管理が行き届いていないマンションは、購入者から敬遠されてしまいます。

■ER(エンジニアリングリポート)を取得する…
設計会社など、建築や設備の専門家に作成依頼する「エンジニアリングリポート(建物調査報告書)」を取得しておくことも、おすすめです。
費用は100万円程度かかりますが「今後修繕が必要となりそうな個所」まで正確に提示できるため、購入者からの信頼を勝ち得やすく、高額な売却に貢献してくれます。

リーシングができる不動産か

不動産業者にはタイプがあって、一般の家庭用向けの不動産を扱う場合と、商業用の業者向けの不動産を扱っている会社があります。

リーシングと言って、商業用不動産物件を支援やサポートする業務を行っている会社とそうでない会社があります。物件紹介だけじゃなく、賃貸物件の土地調査から収益計算などをする、マーケティング調査、市場調査や価格調査などを分析できる機関です。

こうしたリーシング業務は外注で任せている会社が多数です。ですが、自社内でリーシングもできている会社なら、そのあたりの価格などがわかっているため、売却で任せても安心です。

建物の価値がわかっているか

不動産業者の中でも賃貸物件を専門にしているところや、分譲マンションで売買を専門にしているところや、部屋ごとで売り出しているところか、建物全体で取り扱っているところ、地域ごとにも強いところや全国的にやっているところもあります。

また、お店の業種ごとに強いとこともありますし、様々です。一棟マンションの売買を専門にしているところの方が知識もありますし、頼りになります。また、売却に関してのノウハウもあるので、下手に値段が安いというだけで、不動産を選んでしまうとずっと売れないという悲惨的なことになります。

悪徳業者じゃないか

一棟マンションなど高額な物件を取引する際は、ビッグマネーを当てにした詐欺まがいの悪徳業者が必ず現れます。かつて長者番付という納税が多い人のランキングがあり、それの名簿をもとに業者があれかこれやの手を使って金を引きださせようとしていました。彼らは、いかに富裕層から金を引っ張るかしか考えていないので、表面上は普通を装っていますが、裏では金のことしか考えていません。

架空業者じゃないか

不動産業者には悪徳業者というのが山ほど存在します。見極めが大事ですが、情報リテラシーを持っていい業者や悪い業者か見極めないといけません。

ホームページはあるが、実在しないバーチャルオフィスで、どこかのレンタルオフィスが住所になっている、住所だけ貸しているような業者も存在するので、そうしたところで架空のホームページを作って、さも会社があるようにしているところは多く存在します。

そうしたところは、詐欺会社でとにかく高い値段で契約させ、後でいちゃもんをつけて追加料金やらなんやらふんだくってくる可能性が十分にあるので注意が必要です。

免許は保有しているか

不動産業者が業務を開始するには、免許が必要です。店なんかに行くと、上の方に免許を取ったという賞状のようなものが配置されていると思います。

店にいって確認するのが確実です。店員の人に言えば、免許も提示してくれると思いますので、悪徳業者にかかる前に、確認をしましょう。

宅地取引業という免許が国土交通省免許と都道府県知事免許で発行されていますので、確認しないといけません。中には免許もないのに、さも免許があるように営業している会社などは存在しますので、後々トラブルになるので、やっておいて損はないです。

行政処分を確認する

不動産業者が信用できるかどうかは、ちゃんとしたデータがあります。

正確に言うと犯罪歴や違法行為があったかどうかを見ておく必要があります。行政庁に行くと、業者の名簿というものがあって、過去の実績や行政処分歴が閲覧できるので、足を運ぶのが億劫でも、自分の目で確かめておいたほうがいいです。高い売買契約になるので、遅かったでは後悔します。正確に業者選びをしましょう。

譲渡所得税を水増しされてないか

不動産には譲渡で税金がかかります。所有した期間によって、5年以内を短期譲渡所得、5年以上を長期譲渡所得として区分しています。短期のほうが税率が高いです。

これは海外に存在する土地や建物も含みます。悪徳業者の中には、売り手に知識がないとわかった途端、専門知識があるように見せかけて、ちょろまかして水増し請求をして、マージンを取るということがありえますので、ある程度は自分で知識を持っておかないと、勝手にお金を取られてしまいます。

仲介手数料で選ぶのは危険

不動産選びで考えがちなのは、仲介手数料が安いという理由で選んでしまうと、後々苦労します。値段がやすくても、売れなければ利益は減ってしまいます。

仲介手数料は、取引価格の3%プラス6万円と消費税となります。例えば3,000万円の物件なら100万ほどになります。これが安いか高いかはわかりませんが、仲介手数料はそれほど高額でもないので、それが安いからといって選ぶのは危険です。

広告を出しているか

マンションはある程度、広告費を出してやってもらっているかどうかもポイントです。あまりに出し過ぎていると、広告費が仲介手数料などに上乗せされ、割高になってしまいます。かといってあまりに広告を出していないと、本当に売りに出しているのか疑問です。ある程度は的を絞って広告などを出していると事が良いのではないでしょうか。

手付金をごまかされていないか

売買契約に見事結びついたからといって注意が必要です。まず仮契約というような形で、手付金といって、価格のおよそ10%から100万円程度が必要になります。

普通の買い物ではなく高額なものなので、中には架空の契約で初めから手付金目当てで、嘘の契約をしている業者も存在します。それほど高額なので、手付金を渡した際は、きっちりとした受領書を受け取りましょう。

売却した後に邪険にされないか

マンションが売れた途端、態度が変わる業者もいます。このようにはなりたくないですが、人間というものは現金で、利益さえあると、あとは事務的になってしまいます。もう契約してしまったら終わりですが、そうならないように契約前からきちんと業者を見極める必要があります。

買い手は民法によって強い

不動産によって、売り手と買い手の関係というと、圧倒的に買い手の方が強い立場にあります。売買が成立しても、その後に問題があれば、売り手に責任が発生します。買い手は民法上で何かあれば保護されている立場なので、売り手である以上は販売後もフォローが必要です。売り手となるのはパートナーである不動産なので、不動産の手際が悪いと自分の責任になるので、自分の分身を選ぶと思って慎重に選びましょう。

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