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中小or大手?どちらに依頼すべきか?

このページでは、マンション売却にあたっての業者選びについてまとめています。

大手か?中小か?マンション売却業者選びのハウツー!

投資マンションの売却を検討した場合、不動産会社にサポートを依頼することとなります。

大手か?中小か?

会社の大きさを比較するなんて身もフタもありませんが、この違いが、実は不動産会社選びのキーポイントなんです!

「5年以上経ったしなあ。そろそろ、いま投資してるマンションの売却を考えたいんだけど・・。」

不動産会社は、物件情報のプロモーションや、売買契約締結時の手続きサポートといった業務を提供。

売主と不動産会社が契約をしてから、その売却サポート業務が成立する流れになります。

この契約は、不動産業界の用語で「媒介契約」と呼ばれています。

売主は売却サポートの対価として、売り値から不動産会社に、手数料を支払います。

媒介契約には種類があり、複数社に依頼する場合は「一般媒介契約」、一社に絞る場合は「専任媒介契約」と呼ばれます。

特に専任媒介契約の場合は、業者選びによって、売却がスムーズに進むか否かが、左右されます。

不動産会社のチョイス慎重に行いたいところですよね。
たくさんある不動産会社の中でも、まず「大手にすべきか?中小にすべきか?」と、悩む人も多いでしょう。

大手と中小の差を埋めるにはレインズ登録を必ず確認しましょう!

レインズとは、(REINS)「RealEstateInformationNetworkSystem」の頭文字を取った言葉です。

日本語では「不動産流通標準情報システム」と訳します。

国土交通大臣から認定しており、いま日本全国には下記、4つが存在しています。

大手、中小の企業規模に関わらず、不動産会社は「レインズ」という情報システムを共有しています。

レインズとは、不動産情報のデータベースです。

登録するとエリア内外全国多くの会社に、売却物件情報を伝達することが可能です。

無数にある物件情報を、それぞれ単一の不動産会社のみ、バラバラに保有していると、売主にも購入検討者にも大きな損失となります。

レインズシステムが確立されてからは、売主が契約を結んだ不動産会社以外の別の会社を通して、物件を売却することが出来るようになったんです。

レインズ利用の流れって・・?

売主がA社に、売却サポートを依頼する。

購入検討者に依頼されたB社が、レインズデータベースに掲載されているA社の情報をみて問い合わせをする。

B社「レインズを拝見しました。物件確認お願いします!●●●●の物件です!」

A社「まだご紹介可能ですよ!内覧も受け付けております!」

売却の依頼を受けている不動産会社を「元付け業者」、B社のように、お客さまを連れてくる不動産会社を「客付け業者」と、不動産用語で呼んでいます。

A社は売主から、B社は購入者から、それぞれ仲介手数料をとります。

これは「片手仲介」と呼ばれています。

もし、B社を通さず、A社のみで売却が完了した場合は、売主、購入者、両方から仲介手数料をとることが出来ます。

(こちらは「両手仲介」と呼ばれます。)

と、いうことは、お気付きでしょうか?不動産会社は、客付け業者を通して物件を売却すると、損をしてしまうんです・・実は!!

まれに、レインズに物件情報が開示されていない事故も起きています。

客付け業者から、物件確認の連絡が来ても「他社に紹介しない!という悪質な【囲い込み取引】」に陥っているかもしれません。

相場よりも値崩れしていたり、極端に、不動産会社から状況報告の連絡がない場合も「囲い込み取引」の可能性があります!

気を付けましょう。

売主がレインズを確認する方法とは・・?

レインズは、基本的に認定を受けている不動産会社以外、アクセスすることは出来ません。

自分の物件情報のみ、閲覧可能となっています。

(IDとパスワードナンバーが配られます。)

購入者から問い合わせがあったかどうか、ご自分の物件の問い合わせ状況を確認できます。囲い込み取引のリスクを減らす為にも、マメにチェックしましょうね。

1人の購入希望者だけでなく、2番目の購入希望者にも紹介可能!という設定を、不動産会社に依頼しておくことも可能です。

レインズで効率的に!売却物件情報を開示!

とくに専任媒介契約の場合は、レインズ登録が義務付けられているため「中小規模の不動産会社に依頼するだと、大手企業に依頼するよりも売却物件の情報が行き渡らず損なのでは…?」と、過剰に気を揉む必要がありません。

と言いましても、大手/中小の不動産会社にはそれぞれメリット・デメリットがあります。

以下に紹介しましょう。

大手不動産会社のメリット・デメリット

【メリット】

【デメリット】

中小不動産会社のメリット・デメリット

【メリット】

【デメリット】

より良い業者選びのポイントとは

いかがでしょうか?上記を見ると、大手の魅力は広範囲に及ぶ、販売ネットワークにあることがわかります。

対して中小は、地域に密着した情報や顧客の獲得に、高い専門性を持っています。

しかし、大手のサービスは、ともするとマニュアル型に陥りやすい危険を孕んでいます。

購入者を自社の顧客から選出し、手数料をダブルで獲得しようとする「囲い込み取引」に走りやすいという不安も・・。

売主が囲い込み取引に気付かない!というトラブルも多発しています!!

実は意外にも感じられますが、本当に信頼できるマンション売却のパートナーは、中小の不動産会社の方がおすすめ・・と言えるのかもしれません。

ただ、中小業者を選んだ場合、デメリットを感じないようにするためには、ご留意頂きたい点があります!!

※以下の点をご参考下さい。

契約を結ぶ前には、上記のポイントをしっかりと確認するようにして下さいね。

複数の不動産会社で査定を行う!!セカンドオピニオンで、リスクヘッジをとりましょう!

不動産会社によって、いろいろな査定方法を設けています。

売却物件に訪問し、きめ細かい算出をする「訪問査定」。

もっと簡単に「簡易査定」を設けている業者もいます。
簡易査定は訪問査定より、より安価な査定方法となっていますよ。

ネット上で、簡単に「一括査定」出来るサイトもあります。

無料の場合が多いです。

状況によって、使い分けるといいですよね。

売却マンションの種類によって、不動産会社を選ぶのも良いでしょう。それぞれ不動産業者の得意としている分野があります。

たとえば

タワーマンションの扱いに強い不動産、一棟マンションの扱いに強い不動産、一区マンションの扱いに強い不動産・・などといった特徴があります。

自分の売却物件に合う不動産会社を選びましょう。

投資マンションの売却は、損を出さないよう気を付けることも必要です。

どういうタイミングで売却するか?
どの程度の価格で売却できれば利益が出るか?

不動産投資は、所得税などの節税や相続税対策、資産形成を目的に行われることが多く、誰にでも気軽にトライできる投資です。

最近は、老後生活のために。

年金の先細りを気にして、プラス貯蓄となるよう始める方も増えているようですね。

売却の際の注意点もありますが。

できれば。

投資することが決まった段階から、いつ売却するのか?
あらかじめ売却タイミングの戦略を練っておき、ローン残債を下回らないよう気を付けましょう!

投資用不動産は、非居住不動産に該当します。

復興特別所得税を含めた所得税と住民税を合わせた税金が関わってきます。

税率は、短期譲渡所得は39.63%、長期譲渡所得は20.315%です。

所有期間が5年を超えるかどうかで、税金が倍近く変わります。

大幅な売却益が見込める場合、所有期間は、売却タイミングを見極める基準の一つとなります。

区分マンションなどは、15年以上すると、大幅な改修費が必要になる場合もあります。その前に売却することも、リスクヘッジになります。

築5年物件に関しては、25年程度のローンが組めても、築10年物件になると10〜15年程度のローンを組まれることも多いです。

短いローンの借入期間は、購入者の負担になることも懸念され、敬遠される場合もあります。

購入者側のニーズも、充分、考慮に入れましょう!

「これだけ調べれば、大丈夫そう!!

囲い込み取引のことも、よく分かったし!

マンション投資売却について、友達にもレクチャー出来ちゃいそうだよ!ついでに、クチコミでコンサルティングの依頼が来て、また儲けちゃったりして!!

なんてついつい思っちゃうよね!」

お悩みが解決した後は、前向きな気持ちになるものですよね!

もう貴方は、立派なベテラン投資家です。

ぜひお友達にも、教えてあげて下さいね。

早期!高値!売却を目標に!!

事前に、セミナー出席や資料を集めるなど、入念な準備を心がけましょう!!!

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