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一般媒介契約

このページでは、マンション売却の際、不動産会社と結ぶ契約について調べています。
一般媒介契約の場合のメリット・デメリットは?

一般媒介契約のメリット・デメリット【マンション売却】

投資マンションを売却する際は、不動産会社の手を借ります。
「マンションにどのくらいの値が付くか」を査定してもらったうえで、未来の購入希望者との間に入ってもらうのです。

契約を結ぶと、不動産会社は宣伝広告や顧客への内覧誘導など、販促活動を展開してくれます。
晴れて購入契約を結べた時点で、売主は不動産会社へ手数料を支払います。
契約期間は一般的に3ヶ月間とされており、必要があれば延長を申し出ます。

以上が媒介契約の概要ですが、いくつかの種類があることも知っておかなくてはなりません。

【一般媒介契約とは】

媒介契約を結ぶ不動産会社を一社に絞らず、複数に依頼する方法(一社に絞る方法は、専任媒介契約と呼ばれる)。
「ほかにどこの会社と一般媒介契約を結んでいるか」をオープンにする「明示型」と、クローズにする「非明示型」を選べる。

以下にそのメリット・デメリットを見ていきましょう。

メリット

★営業先が増えるので、購入希望者が見つかりやすい。
★途中で契約を解約できる

一般媒介契約の場合、自分のマンションの販促活動を行う会社が複数に及ぶため、単純に「購入希望者が早く見つかる」確率が高まります。

またいくつかの会社とやり取りする中で、本当に信頼できる一社が見つかった際、他社との一般媒介契約は解約して、新たに専任媒介契約を結べるなど、売主主導で契約を変更可能です。

営業先の窓口をいくらでも作ることができる

売却を依頼された不動産会社がもしもダラダラと何もしていないとなると、他社がさっさと売却してしまうというのは誰にでもわかる話です。普通は他社に売却してほしくないので積極的に販売活動を行いますし、早く買主を見つけようと必死になるはずです。そういった販売意欲を良い方向に導けるというのは大きなメリットでもあります。

仮に依頼していた不動産会社の動きが良くなかったとしても、並行して他社も動いていますので、専任媒介のような影響は決してありません。自社で販売できるのと、他社に先を越されてしまうとでは利益が全く違ってきますので、一般媒介契約された時点で不動産会社も必死になって動くというわけです。

条件の良い物件なら一般媒介の方が売れやすい

一般的に、「駅から近い」、「繁華街から近い」という物件はとても人気のあるものです。いわゆる「売れ筋物件」ということになるのですが、こういった売れ筋物件であるのなら一般媒介契約の方が得だとされています。こういう物件を依頼された不動産会社は、先を争うように販売活動を行うのです。不動産会社にとっては「広告の目玉商品」となりますので、多くの買主の目に留まりやすくなります。その物件の売却を他社が持っていたとしても、問い合わせするお客様を他の物件に振り分けることができるので、コストを掛けたとしても元が取れやすくなるということなのです。

一般媒介契約にはレインズへの登録義務がない

一般媒介契約での懸念材料の一つに、やたらむやみにレインズ(市場)に掲載するので、物件の鮮度も下がってきて垂れ流し状態になるということがあります。しかし、一般媒介契約にはレインズの登録義務というのが本当はないのです。レインズへの登録をしないということを前提に不動産業者と一般媒介契約を結んで販売活動をしてもらうことで、その物件もあまり市場に出回らないので他社に物件の認知があまりされなく、そして肝心の鮮度というものも一定水準を保ったままでいられることができるのです。

例えば、「財閥・金融系の不動産会社」と、「ハウスメーカー系の不動産会社」の2社に絞り、そして期間も1カ月と決めて一般媒介契約を結びます。「財閥・金融系の不動産会社」には独自のルートで販売活動をしてもらい、「ハウスメーカー系の不動産会社」には住宅展示場で注文住宅を検討しているお客様に絞って販売活動をしてもらうというやり方があります。こういう販売方法はお互いにウィンウィンの関係が保てるやり方でもあるので、むやみやたらに仲介業者に依頼するよりもスムーズに物件が売れるかもしれないのです。

囲い込みされる心配がない

一般媒介契約には囲い込みされる心配がありません。ここにおける囲い込みとは、売主・買主の両方から仲介手数料を得る目的で、意図的に他社へ情報を流さないことを言います。一般媒介契約では複数の不動産会社に依頼するというのが前提にありますので、黙っていても他社から物件情報が公開されることになります。ここで囲い込みをしてしまうと完全に乗り遅れてしまうので、一般媒介契約においての囲い込みというのは何の意味も成しえないということなのです。

デメリット

★販促活動を熱心に行ってもらえない。
★業務処理情報の報告義務がない。

一般媒介契約では、複数の不動産会社がひとつのマンション売却を競うことになります。
必要以上に経費や労力を注ぎ込んでも「他社に成約を勝ち取られ、すべて水の泡」ということになりかねません
(経費はすべて手数料に含まれるため、購入を決められない会社は請求もできません)。

専任媒介契約と違い「今週はこのような販促業務を行いました」という報告義務もないため、会社の状況(ほかに是が非でも売りたい物件がある時期など)によっては、販促活動を熱心に行ってもらえず、放置されてしまうということも充分に考えられます。

同じ物件が色々なところで目にさらされる

一般媒介契約の場合、複数の不動産会社に依頼することが通例ですので、色々なところで物件が広告に掲載されることとなります。これが3カ月までなら何の問題もないと思うのですが、これ以上となると不人気の物件ではないかと誤解を持つ人も多くなってきてしまうのです。「よく広告で見る物件」=「全然売れない物件」=「問題のある・不人気の物件」と思われても無理はありません。希少価値が薄くなってしまうと売れ行きが悪くなるというのは不動産業界でも同じことです。情報をたくさん出せば出すだけ良いというのは一昔前ならまだ通用しましたが、今の時代では逆効果になる場合もあるのです。

不動産会社同士の足の引っ張り合いが生じる

依頼された不動産会社というのは、当たり前のように他社をけん制しながら販売活動を行うことになります。となると、契約を取るための提案や値引き交渉といったことはしてきません。なぜかというと、自社で値引きの提案を行い、そのまま値下げした金額で他社に決まってしまってはただのアシストしただけの話になるからです。仮に値下げの提案をしてきた不動産会社があっても、他社には良い格好してほしくないので、「まだ値下げするのは早いんじゃないか?」といったようなことを言って反対してくる場合があります。他の契約方法と違い、自社で買主が決まるまでは他社に物件を一切紹介せず、実際に案内依頼があるにも関わらず案内や問い合わせが一切ないと言って金額の値下げを提案してくるといったことも決してなくはないのです。こういった足の引っ張り合いは一般媒介契約ではよくある話になってくるのです。

宣伝広告費が少ない

一般媒介契約の宣伝広告費が少ないということは、一般媒介契約のデメリットとして頻繁に挙げられます。一般媒介と専任媒介のどちらに宣伝に力を入れるかと問われれば、専任媒介の方を優先するのは誰が考えても当たり前のことでもあります。正直なところ、不動産会社の宣伝広告費というのはそこまで少なくはありません。不動産ポータルサイトの物件掲載は、「20件まで〇〇万円」、「40件まで〇〇万円」という設定費用になっています。不動産会社というのはこの広告の枠を無駄にしたくありませんので、掲載物件を厳選するどころか、どちらかと言えば掲載する物件を探している状態なのです。一般媒介・専任媒介の区別は一切なくポータルサイトに掲載しますし、仮にまだ掲載する枠が余っていたらレインズに載っている他社の預かり物件まで掲載しなければならなくなるのです。

責任感が薄い

一般的に、不動産会社の営業担当は1人あたりに15件程度の物件を担当しています。この担当物件から毎月5件程度を無事に契約することができ、そして2、3件程度は媒介契約が終了となってしまいます。要するに、毎月10件程度は新たな売り出し物件を増やしていかなければ、売却する物件がなくなってしまうのです。優秀な営業マンほどたくさんの物件を担当しています。営業マンも1人の人間でもありますので、「契約」と「引き渡し」を最優先することになり、売れない物件はどうしても後回しになってしまうのです。営業担当としては責任を持って業務を行っているでしょうが、どうしても売れない物件に関してはほったらかし状態になってしまっているのです。

他の物件の当て馬に使われる可能性がある

不動産業者によっては売る気が全くない物件というものがある場合があります。そういった場合、その物件を他の物件の当て馬に使おうとする可能性もあるのです。自身が抱えている物件が、他の物件を売るために悪い条件の物件として紹介されてしまうのはあまり気持ち良いものではありません。そういう不動産会社からの契約というのは絶対といっていいほどありえませんので、依頼者としてはマイナスでしかないのです。

ハウスクリーニングなどの無料サービスがない場合がある

自社で契約ができるという補償がない状況で、メンテナンスなどの費用を負担するメリットは業者側には全くといっていいほどありません。一般媒介契約では、物件の手入れなどのハウスクリーニングの無料サービスをしないというのが一般的であるのです。

一般媒介契約のメリット・デメリットは常に背中合わせとなっています。
束縛が少ない分、「落ちそうもない」と判断されたら、ほかに目移りされても文句は言えないのです。

こうした状況をなるべく回避するためには、「ほかにはこんな会社と契約していますよ、あちらはこんなに頑張っていますよ」という
「明示型の一般媒介契約」を選び、競争意識を煽ると良いかもしれません。

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