投資マンション売却ゼミ~一棟マンション&区分マンションを売却する前に読むサイト~

投資マンションの売却で失敗しないために…買取業者選びをナビゲート

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マンション投資成功のカギは、
「購入」ではなく「売却」にあり!

より良い売却を実現し、さらなる飛躍に結びつける

金融緩和などの影響で裾野が広がり、多くの方が不動産投資(特にマンション投資)を行うようになりました。マンション投資において、最後にして最大の収益を上げられるのは『売却』です。

不動産が高騰傾向にある昨今、いかにタイミングを見極めて売却するかが、マンション投資を成功させる最大のポイントと言っても過言ではありません。

まず考えたい基本の3ステップ

投資マンション
売却のコツ

「買いたい人」が見つかる業者選びをするために

買い替え目的でも処分目的でも、売却をするには「その不動産を買ってくれる人」を見つける必要があります。そもそも売るべきなのか?どんな仲介業者を選ぶべきなのか?この3ステップを参考にしてみて下さい。

いつ売るか

今の物件は売った方がトク?待った方がトク?

売却にあたっては、時期を見る必要があります。築年数が浅いに越したことはありませんが、10年以降は多額の修繕費が発生しやすくなりますので、購入者から敬遠される要因となってしまいます(ただし築年数が10年以上を経過していても、きちんとした修繕履歴さえ提示できれば、売却価格を高いままに保つことができます)。

また購入から5年以上が経過していれば、売却にあたって発生する「譲渡所得税」が半額となりますので、おトク。さまざまな条件を鑑みて、よきタイミングを見計らうようにして下さい。

なおリフォームですが、多額の費用を投じるのであれば、経営続投を前提にしたいもの。瑕疵担保責任に触れるような損傷がない限り、引き渡しを検討する方が無難です。

どうやって売るか

大手の不動産会社か、中小の不動産会社か

投資マンションの売却を検討した場合、不動産会社にサポートを依頼することとなります。業者選びによって、売却がスムーズに進むか否かが左右されますから、選択は慎重に行いたいところ。その際「大手か?中小か?」と悩む人もいるでしょう。

大手には全国規模のネットワークがあり、顧客数も多いので、マッチングの可能性は高め。業務報告もきちんとワークフロー化されています。対して中小には、地域に密着したネットワークがあります。査定額が精密で誤差が少ないのも特徴。大手よりも親身な対応を提供してくれるでしょう。

かように大手と中小には、それぞれの利用メリットがあります。いきなり一社に決めるのではなく複数社に査定を依頼し、より良い業者を探していきましょう。

どこに売るか

ひと口にマンションと言っても…専門性を見極める

ひと口にマンションと言っても、投資目的の場合には種類があります。区分マンション、一棟マンション、そしてタワーマンションなどなど…。一棟マンションの場合、居住目的で売買に関わる人は、ほぼ皆無。対して一室の場合、購入者の目的は居住にあることも…。つまり一棟マンションと区分マンションでは、購入者層が大きく異なるのです。

「マンションの売買契約に関しては実績が豊富です」と語る不動産会社でも、こちらが売りたいマンションを購入する見込み顧客を、充分に掴んでいないようでは問題。業者を選ぶ際は、売却実績・取り扱い物件を見て、専門性をきちんと確認するようにして下さい。

専門性と取り扱い実績で選んだ

投資マンション売却に
おすすめの
優良業者リスト

マンションの種類によりおすすめ業者も変わる!

投資マンションを売却する際は、不動産会社の力を頼ることとなります。
とは言え、マンションの種類によって購入者層をは異なりますから「届けたい層へ効果的にアピールする」ことが大切。
不動産会社が持つ販売網や、専門性を重視して、媒介契約を結ばなくてはなりません。以下におすすめ業者を、マンションの種類別に紹介します。

  • 一棟マンションの場合

    中小
    業者

    SGSインベストメント

    SGSインベストメントキャプチャ

    参照元:SGSインベストメント公式HP(http://www.1community.info/sgs-im/)

    取り扱いの大多数が一棟物件という高い専門性

    売買ともに一棟マンションを数多く取り扱い、一棟物件の売却先が70~80社と、業界トップクラスの専門性を誇ります。さらに見積依頼時の対応も早く、都心だけでなく地方物件でも快く査定してくれるので、相続物件の売却時にも頼りになります。早期売却にも対応可能と、中小ならではのフットワークの軽さが魅力です。

    投資家からの評判

    プロ意識の高いスタッフに感心

    スムーズな売却を実現してもらったので、とても感謝しています。売主の立場を一番に考えてくれたスタッフの方は、とてもプロ意識が高く、自信を持って販促を進めてくれました。

    わかりやすく丁寧にリードしてくれた

    業務連絡が非常にマメで、安心できました。物件の売却が決まってからの面倒な事務手続きに関しても、わかりやすく丁寧にリードしてくれたので、依頼して本当に良かったです。

    企業DATA

    住所 東京都新宿区北新宿1-2-12貴松ビル3F
    営業時間 10:00~19:00(定休日・日曜、祝日、毎月1日)
    URL http://www.1community.info/sgs-im/

    大手
    業者

    三井不動産リアルティ

    三井不動産リアルティキャプチャ

    参照元:三井不動産リアルティ公式HP(https://www.mf-realty.jp/)

    一棟マンションにも心強い売却保証

    三井不動産の子会社で、「三井のリハウス」というブランド名は高い知名度を誇っています。マンション売却にあたり、同社と専属専任媒介契約を結んだ場合、売却保証が付帯されます(ただし、首都圏や関西圏などの都市部に限る)。「一棟マンションをスピーディーに、確実に売却したい」と考えている人にとっては、魅力的な保証ですね。

    投資家からの評判

    頼れる担当者さんが頑張ってくれた

    担当者さんがとても丁寧で、複数回に及んだ打ち合わせでも嫌な顔ひとつせず、こちらの要望を汲み取ろうと頑張ってくれました。また専門知識が非常に豊富で、助かりました。

    他社とは比べ物にならない販売力

    私のマンションは売れ残りで、1年経っても買い手が付きませんでした。そこで三井さんにお願いしたのですが、販売力が違う!内覧者も増え、半年後に売却が実現しました。

    企業DATA

    住所 東京都千代田区霞が関3-2-5霞が関ビルディング9F
    URL https://www.mf-realty.jp/
  • 区分マンションの場合

    中小
    業者

    東・仲

    東・仲キャプチャ

    参照元:東・仲公式HP(https://www.to-chu.co.jp/)

    投資用区分マンションを専門に扱う稀有な会社

    東京と神奈川の投資用区分(ワンルーム)マンションの取引を、専門に行っている不動産会社です。不動産業界の中ではニッチな分野を専門とすることで、大手不動産会社にはないスピーディーかつ熱心な販売促進活動を実践。年間で400件以上の取引を実現していることからも、実力のある中小不動産会社であることがわかります。

    投資家からの評判

    信頼できる担当者さんでした

    担当者さんの人柄が良かったです。他社のようにしつこく電話をかけてきたり、駆け引きをしてくることがなかったので、信頼できました。

    大手よりも頼りになりました

    はじめは大手と契約したのですが、購入者が見つからず、意気消沈していました。東仲さんはわざわざ東京から来てくれて、スムーズに売却を進めてくれたので、感謝しています。

    企業DATA

    住所 東京都豊島区巣鴨1-24-12 アーバンポイント巣鴨5F
    営業時間 10:00~19:30(定休日・土日祝日)
    URL https://www.to-chu.co.jp/

    大手
    業者

    野村不動産アーバンネット

    野村不動産アーバンネットキャプチャ

    参照元:野村不動産アーバンネット公式HP(http://www.nomura-un.co.jp/)

    「ノムコム」から購入希望者が多く集まる

    野村不動産のグループ会社で、不動産売買の専門サイト「ノムコム」を運営。 媒介契約を結べば、物件情報を同サイトに掲載してくれます。一物件に最大42枚の写真を掲載でき、カラー間取り図やデジタルオープンハウス、そしてオープンハウス日程の掲載まで可能となっているので、多くの購入希望者からの関心を集めることが可能です。

    投資家からの評判

    予想以上のスピードと価格で売却!

    ローン残債のあるマンションの売却だったので不安でしたが、野村さんは初めから親身に相談に乗って下さったので、安心できました。売却も予想以上のスピード&価格でした。

    奥の手で内覧者UPに貢献してくれた

    内覧申し込みが少ないので焦りを感じていた時、「ホームステージングサービス」を提案してもらいました。そこで見学者も増え、売却成功に至ったので感謝しています。

    企業DATA

    住所 東京都新宿区西新宿1-26-2新宿野村ビル
    URL http://www.nomura-un.co.jp/
 

売却会社の選び方

投資マンションを売却する場合、一棟マンションと区分マンションによってどのように売却会社を選べばよいか、選ぶ方法が変わってきます。

こちらでは、マンションのタイプに応じた売却の選び方についてご紹介しています。

一棟マンションを売却したい時

一棟マンションの売却に強い不動産会社を選ぶことがもっとも大きなポイントです。

強いかどうかを判断するには、実績を見せてもらうのが一番。そのマンションを売却した金額や売却までの期間などを確認し、納得のいく実績であるか、またその実績に対して担当者がきちんと説明できるかなどをチェックしてみましょう。

また、こちらが希望した売却金額で売れるように、尽力してくれるかどうかを確認することも重要です。希望金額と査定金額が一致して売りに出したのに、結局買い手がつかずに「売値を下げましょう」と言われてしまうのはよくあるケース。しかしそれでは、その不動産会社を選んだ意味がなくなってしまいます。希望した通りに動いてくれる不動産会社かどうかを判断し、依頼を検討しましょう。

区分マンションを売却したい時

区分マンションを売却する際にも、区分マンションの売却に強い不動産会社を選ぶことがマスト。判断方法については、一棟マンション同様実績を見せてもらうのももちろんですが、ホームページで多く扱っている物件をチェックすること、また行っている仲介の形式を確認するのもひとつの方法です。

仲介には「両手仲介」と「片手仲介」の2種類があり、片手仲介は売却と買い取りが別の不動産会社になります。両手仲介は、売却も買い取りも同じ不動産会社が行なうので、双方の仲介料が両方入る形です。

両手仲介の場合だと、買い主のことを考慮して値段を下げる、早く売約を決めてしまおうとほかの問い合わせをストップしてしまうなど、売り主に不利となる取引を行なうケースもあるようですので、売却する側は注意が必要です。

売却会社選びで失敗しないためには

より短期間に高値でマンションを売却するには、一般媒介契約を選択することをおすすめします。

専任媒介契約だと、不動産会社の選択に失敗した場合でも一定期間ほかの不動産会社に依頼することができません。特に最初に依頼する際は、まずは一般媒介契約にしておき、いろいろな不動産会社を見た上で媒介契約を変更するなどの対応を取りましょう。

また、担当者が親身になって話を聞いてくれるかを見極めることもとても重要です。売却するマンションはそれぞれに個性がありますので、効率的な売り方も変わってきます。依頼主の話をしっかり聞いてくれて、よりよい売却方法を提案してくれる不動産会社を選べば、理想の形で投資マンションの売却に成功するでしょう。

知っておきたい
マンション売却の
方法・流れ

はじめてでも安心!
マンション売却の流れガイド

不動産投資目的で購入したマンションの売却を考えている人は、その方法や流れについて知識を深めておく必要があります。こちらではその内容を、時系列で順番にくわしくまとめていますので、ぜひチェックを。より良いマンション売却のためにお役立て下さい。

残積(ローン)があっても売れるの?

ローンがあるマンションの売却を検討できるのか

不動産投資目的でマンションを購入する場合でも「一括払いではなくローンを組んだ」という人は多いでしょう。そのすべてを返し終わっていない段階から、売却を検討できるのでしょうか?

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ローンがあるマンションの売却を検討できるのか

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知っておきたい
投資マンション売買の
契約&仕組み

マンション売却には欠かせない…不動産会社との契約

不動産投資目的でマンションを購入し、安定経営が実現すると、より良い条件を持つ物件への買い替えを検討するようになります。売却の際は、不動産会社の手を借りることとなるでしょう。物件査定に始まり、販促活動、そして売却手続きをサポートしてもらうことになるのです。こちらでは不動産業者と締結する契約について、情報を特集しています。

囲い込み取引に注意!

囲い込み取引に注意!

飼い犬に手を嚙まれる?仁義なき不動産業界の悪

マンションを売却するために専任媒介契約を結んだ不動産会社が、早期の売買契約成立実現を邪魔するケースがあるって、ホント?一体どんな理由からそのような不条理が生まれるのか、その手口はどのようなものなのかを調べていますので、ぜひ目を通して下さい。

知っておきたい
マンション高額売却の
ポイント

より良いマンション売却のカギとなるのは…?

投資目的で購入したマンションを売却する場合、不動産会社に販促活動を依頼するのが一般的です。その際に注意したいのが、自身が所有する物件と不動産会社とのマッチングです。

区分なのか一棟なのかによっても専門性は大きく異なりますし、会社によって取引実績にも大きな差が出ます。頼れない不動産会社に販促を委ねてしまうと、金額面/スピード面でも不満が生じやすくなります。
より良い売却のために、適切な不動産会社選びは必要不可欠です。

中小
企業
【独自販売網と高額査定】
マンション売却の有力中小業者10選

大手にはない細やかな対応と地域密着性が魅力

中小業者のメリットは「エリア情報に精通している」「親身でスピーディーな対応」にあります。しかし「中小ならどこでも同じ」ではありません。業者選びの際には、売主が所有しているマンションの種類について、専門性の高い会社を見つけることが大切となってきますよ。

大手
企業
【安心感と実績で選ぶ】
マンション売却の大手有名業者10選

販売力には期待大!大手業者の詳細情報まとめ

大手業者のメリットは「ブランド力の高さ」「各種保証サポートを用意している」ことにあります。誰でも一度は名前を聞いたことのある各社の特徴やサポートサービスの内容、そして利用者から寄せられた口コミ評判をまとめているので、要チェック。

どんな費用がかかる?
マンション売却にまつわる
お金のはなし

事前に知っておく!マンションは売るのにもお金はかかる

マンション売却の最大の目的は、購入者から支払われる代金を得ることですが、売る側にもある程度の出費が必要となってきます。一体どのような費用を、どのぐらいの金額支払うことになるのか?事前に知識を深めておけば、あわてず騒がず対応することができます。

投資マンション売却におすすめの優良業者リスト